“十一”樓市釋放企穩(wěn)信號

市場 2024-10-09 08:42:14 來源:丁祖昱評樓市

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??節(jié)前房地產(chǎn)金融新政四箭齊發(fā),同時一系列“止跌回穩(wěn)”的政策落地,北上深廣四大一線城市均松綁或取消限購政策,政策作用下樓市透露出些許暖意。

??剛剛過去的“十一”期間(2024年10月1日-10月7日,下同)樓市表現(xiàn)很能說明問題。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,重點22城認(rèn)購面積同比上升26%,北深廣新房認(rèn)購?fù)仍?2%。

??各大房企也是捷報頻傳,CRIC調(diào)研的房企十一期間銷售大增,其中部分央國企等TOP20銷售業(yè)績普遍同比增幅60%-150%。

??不過備案數(shù)據(jù)有所延遲,整體成交層面仍顯滯后,CRIC監(jiān)測的重點43城累計成交面積較去年同期下降38%。積極的一面是,與今年五一假期相比,累計成交增幅達(dá)到38%,總體表現(xiàn)出企穩(wěn)回升態(tài)勢。二手房成交回暖幅度則好于新房,重點10城二手住宅成交面積同比倍增161%。

??一系列數(shù)據(jù)背后,意味著樓市信心正在穩(wěn)步修復(fù)。

??受9月末中央到地方利好新增影響,十一假期樓市企穩(wěn)回升跡象明顯。

??克而瑞城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,無論是項目來訪還是項目認(rèn)購,均表現(xiàn)出一定的增長態(tài)勢。

??先來看項目來訪數(shù)據(jù),重點22城來訪量均有不同程度回升,北京、上海、深圳等增幅顯著,即便是南京、常州等短期內(nèi)市場熱度較低的城市來訪量也好于9月末,比如常州,十一期間市區(qū)平均單盤來訪76人次,環(huán)比增長160%。

??再來看項目認(rèn)購情況,CRIC監(jiān)測重點22城十一期間認(rèn)購面積環(huán)比上升12%,同比上升26%,其中北深廣一線城市同比增42%,二線城市和三四線城市同比分別增23%和40%。

??具體到城市層面,大致可以分為以下四類:

??一是北京、上海、深圳、廣州等核心一線城市,受9月末限購松綁或取消影響,整體市場熱度穩(wěn)步回升。

??以北京為例,9月30日北京發(fā)布八條樓市新政,房企乘政策“東風(fēng)”加快去化,在國慶期間推出以特價房、簽約禮、砸金蛋等為主的營銷優(yōu)惠手段,案場來訪及認(rèn)購量攀升,十一期間認(rèn)購面積環(huán)比上漲92%,而對比626新政出臺當(dāng)周,來訪量增長35%,認(rèn)購量增長2.3倍。

??再如上海,9月29日發(fā)布“滬七條”后第二日,市場行情便開始快速啟動:單價4-6萬元/平方米的剛需項目來訪量、認(rèn)購量多數(shù)好于527新政首周,多個項目日均認(rèn)購量較527新政漲幅均在50%以上。

??另外,得益于929新政刺激,深圳十一認(rèn)購量創(chuàng)年內(nèi)周度新高,外圍不限購區(qū)域開始反彈。

??二是天津、武漢、鄭州等新房來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升,十一假期認(rèn)購面積明顯好于9月月末。

??一方面中央利好政策頻發(fā),整體市場預(yù)期向好;另一方面,部分項目加大的營銷力度,以價換量刺激剛需積極入市。除此之外,此類城市人口基本面不差,且基本都經(jīng)歷了2年多的深度調(diào)整期,短期內(nèi)修復(fù)跡象明顯。比如天津,國慶期間來訪量和認(rèn)購量均已達(dá)到近三年假期最高值,全市代表項目單盤認(rèn)購均值為12套,同比上漲30%。

??三是以合肥、寧波、南京為代表的多數(shù)城市維持低位,整體認(rèn)購和前期變動不大,項目分化持續(xù)加劇。

??以南京為例,重點監(jiān)測項目十一期間來訪及認(rèn)購量較平日周末整體提升量集中在20%-30%之間。假期期間南京全市共計6盤加推/開盤,整體去化率僅12%。

??四是青島、鎮(zhèn)江、揚州、常州、無錫等弱二三線城市項目認(rèn)購比較慘淡,以去庫存為主,即便房企加大折扣營銷力度,依舊去化不佳,內(nèi)卷持續(xù)加劇。 

??值得注意的是,各大房企也是捷報頻傳,從CRIC調(diào)研的房企十一期間銷售數(shù)據(jù)來看,部分央國企等TOP20房企規(guī)模優(yōu)勢較為顯著,普遍同比增幅60%-150%,較9月日均增幅也在100%-180%。部分頭部民企同比增幅也在20%-50%左右,同樣部分房企的地方項目國慶期間銷售業(yè)績較9月份也實現(xiàn)2-3倍增長。比如華發(fā)股份(7.180, -0.17, -2.31%)累計認(rèn)購金額近70億,創(chuàng)歷史新高;保利發(fā)展(10.990, -0.04, -0.36%)十一期間全國成交金額約148億元,同比去年提升47%。

??從項目去化來看,十一期間熱銷盤多以供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤和折扣力度較大的剛需盤為主,假期期間整體市場來訪認(rèn)購情況好于預(yù)期。

??供應(yīng)端來看,2024年十一假期房企整體推盤積極性一般。

??除了武漢、合肥、青島等個別城市集中推盤、之外,余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落,低迷型城市如福州、鄭州等十一期間并無首開和加推項目,仍以續(xù)銷為主。

??從CRIC監(jiān)測的十一假期成交備案數(shù)據(jù)來看,43個重點監(jiān)測城市累計成交85.51萬平方米,較2024年9月日均降幅達(dá)59%,同比下降38%。不過,與今年五一假期相比,增幅約38%,呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢??紤]到網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有所延遲,十一假期成交將在后續(xù)有所體現(xiàn)。

??分能級來看,二三線因基數(shù)較低,較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線,對比五一假期成交日均不降反增,市場有筑底企穩(wěn)征兆。

??二手房市場的政策反饋最為顯著,十一期間二手房成交回暖幅度整體明顯好于新房。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),十一假期10個重點城市二手住宅成交面積為114.41萬平方米,同比倍增161%,較五一假期漲幅也達(dá)到了54%。

??北京、上海、深圳、合肥、蘇州等城市同比均實現(xiàn)倍增,較五一假期日均漲幅也比較顯著,短期內(nèi)新政利好刺激二手房供需活躍度提升,部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。以深圳為例,由于9月末取消限售,二手房源掛牌量迎來顯著增長。10月7日深圳全市二手房源在售6.63萬套,較9月末增加約2200套,二手房成交量同環(huán)比大幅上漲,國慶期間日均成交創(chuàng)2021年2月以來新高,整體市場熱度明顯回升。

??值得注意的是,廣州、深圳等城市近期二手房價均有止跌回穩(wěn)跡象。

??廣州十一期間業(yè)主降價出售意愿降低,導(dǎo)致市場漲價房源增加近四成,降價房源則相應(yīng)減少近四成;深圳當(dāng)前降價房源減少、漲價房源增多,議價控價壓縮,成交價低于參考價20%以上的偏差值占比大幅度減少,房價“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯。

??9月末中央到地方利好政策頻發(fā),提振樓市信心。

??先是924國新會推出多項重磅政策,包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等,緊接著926政治局會議定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,隨后北上廣深四大一線相繼落地調(diào)整“四限”政策。

??從中央到地方層面的政策利好疊加房企加強營銷力度積極自救,十一國慶期間市場認(rèn)購數(shù)據(jù)顯著好于9月和五一假期,總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢。節(jié)前迎來政策調(diào)整的北上廣深新房和二手房成交均有了大幅回升,前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認(rèn)購上升的跡象,余下的多數(shù)城市雖然行情相對平淡,但成交基本已進(jìn)入筑底階段,10月大概率企穩(wěn)回升。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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