融資:前三季度融資降幅收窄,珍惜當(dāng)前寬松環(huán)境

金融克而瑞研究中心 2024-10-08 08:53:05 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2024年房地產(chǎn)融資政策延續(xù)寬松基調(diào)。

??1月中央推行了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,此后各地政府紛紛推進(jìn)落實(shí)。

??3月22日,隨著國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開,提及優(yōu)化房地產(chǎn)政策,系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策等,再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松的信號(hào)。

??9月24日,國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì),央行推出多項(xiàng)重磅政策,包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。

??9月26日,中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議指出,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量,加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度,支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切,調(diào)整住房限購政策,降低存量房貸利率,抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策,推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??2024年隨著融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn),各地白名單項(xiàng)目逐步推出,融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目,在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

??貨幣政策進(jìn)一步寬松下,房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)做好債務(wù)管理,并利用自身經(jīng)營物業(yè)優(yōu)勢(shì),積極嘗試REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款等融資方式,調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),降低債務(wù)成本。

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??雖然自2023年,房企融資支持政策就邊際改善,2024年各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”,但非銀融資規(guī)模仍處于歷史低位,多數(shù)民營房企,尤其是出險(xiǎn)房企,融資難的問題依然突出。

??從歷年65家典型房企的融資總量來看,2024年前三季度的融資總量為3507億元,同比下降29%。從季度表現(xiàn)來看,各季度同比降幅有所收窄,一二季度分別同比下滑了41%及29%,而三季度同比降幅收窄至16%,環(huán)比上升17%,這主要是由于三季度萬科向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了較大規(guī)模的貸款。

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??從企業(yè)的債券類融資成本來看,境外債券融資成本為4.18%,較2023年全年下降較快;這主要是由于2024年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦兩家發(fā)行境外債券,票息均較低??梢?,目前境外債仍處于冰封狀態(tài),僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況,故而造成統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小,融資成本與往期偏差較大。

??境內(nèi)債券融資成本2.96%,較2023年全年繼續(xù)下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本仍處低位,這主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企,這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯,如發(fā)債較多的保利發(fā)展、華僑城、首開股份等等。受境內(nèi)債券融資影響,2024年前三季度整體新增債券類融資成本2.99%,較2023年全年下降0.61個(gè)百分點(diǎn)。

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??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來看,2024年前三季度TOP10房企的發(fā)債總量為538億元,同比下降28%,平均TOP10房企的融資額為67億元,從平均發(fā)行量來看是各梯隊(duì)中最高的;從融資成本來看,TOP10房企僅為2.67%,同比略下降了0.26個(gè)點(diǎn),處于各梯隊(duì)的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企,發(fā)債規(guī)模均發(fā)生大幅下滑,按同期比分別下滑43%及63%;其中TOP51+梯隊(duì)房企的融資成本下降明顯,按同期比下降了1.79個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)門OP51+梯隊(duì)房企發(fā)債較少,且發(fā)債企業(yè)多為國企央企。

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??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看,2024年前三季度國企、央企的發(fā)債量為1291億元,同比下滑了39%;民營企業(yè)發(fā)債量為155億元,同比大幅下降51%;混合所有制房企發(fā)債量為77億元。可以看出各類房企的發(fā)債量均出現(xiàn)了一個(gè)大幅的下滑,但民企發(fā)債量下降更快。在此背景下,央國企發(fā)債的占比自2020年出現(xiàn)了大幅上升,2024年前三季度更是升到了85%,達(dá)到歷年最高點(diǎn)。

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??而從成本上來看,國企、央企2024年前三季度的融資成本為2.81%,而民營企業(yè)則為3.8%,兩者之間的差距收窄至約1個(gè)百分點(diǎn);此外混合所有制房企的融資成本出現(xiàn)了較大上升至4.26%。在當(dāng)前融資環(huán)境下,有充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益,同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

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??從融資結(jié)構(gòu)來看,2024年前三季度融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資,占比達(dá)到91%,相比2023年全年繼續(xù)提升。從融資量來看,2024年前三季度房企境內(nèi)債權(quán)融資按同期比下降了15%到3785億元。

??此外資產(chǎn)證券化同比下降51%,境外債權(quán)融資同比下降76%。值得注意的是,自三條紅線出臺(tái)后,永續(xù)債也納入了負(fù)債監(jiān)管,房企發(fā)行永續(xù)債熱情消退,永續(xù)債發(fā)行占比持續(xù)下降,自2022年至今均未有發(fā)行。

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??從境外發(fā)債的規(guī)模變化來看,2024年前三季度境外發(fā)債仍處于冰封態(tài)勢(shì),雖然2023年四季度境外發(fā)債有410億,但主要是由于融創(chuàng)境外債務(wù)重組所致,并非新增發(fā)行。而境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模也處于下滑趨勢(shì),2024年前三季度境內(nèi)發(fā)債僅1494億元,同比下降41%,處于歷年較低水平;其中第三季度發(fā)債量為525億元,同比下滑34%,下降幅度有所收窄,環(huán)比上升了。

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??2024年,隨著融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn),各地白名單項(xiàng)目逐步推出,金融監(jiān)管總局局長李云澤在國新辦發(fā)布會(huì)上介紹稱:在各方的共同努力下,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制取得了良好效果。截至目前,商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè),審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元,支持400余萬套住房如期交付。在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動(dòng)下,金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)未來貨幣政策環(huán)境持續(xù)寬松,房企融資相對(duì)收益。

??從債務(wù)到期來看,2024年前三季度房企債券到期規(guī)模達(dá)3895億,而發(fā)行規(guī)模僅有1509億;其中一二季度房企到期債券規(guī)模均超1300億,第三季度債券到期超1000億,償債壓力較大。此外由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換,在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大,2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年。若銷售市場(chǎng)長期低迷,更多已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??當(dāng)前,貨幣政策進(jìn)一步寬松,房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)做好債務(wù)管理,并利用自身經(jīng)營物業(yè)優(yōu)勢(shì),積極嘗試REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款等融資方式,調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),降低債務(wù)成本,并對(duì)將要到期的債務(wù)及時(shí)削峰。

??對(duì)于并未持有較多經(jīng)營性物業(yè)的房企而言,面對(duì)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn),要適時(shí)適度調(diào)整項(xiàng)目營銷策略,力爭(zhēng)提升去化速度。

??同時(shí),也要嚴(yán)格以收定支、加快存貨去化、提升資產(chǎn)運(yùn)營、積極培育創(chuàng)新業(yè)務(wù)。加大對(duì)合作項(xiàng)目的管控力度,對(duì)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的合作項(xiàng)目主動(dòng)進(jìn)行管理架構(gòu)、運(yùn)營思路和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整,及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),化解風(fēng)險(xiǎn)。

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??9月底,政策端兩大新政利好房企融資。

??首先是9月24日國新辦發(fā)布會(huì)提及,下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),向金融市場(chǎng)提供長期流動(dòng)性約1萬億元;在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況,可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)將有效補(bǔ)充中長期流動(dòng)性,降低銀行負(fù)債成本,同時(shí)房企融資也將受惠。

??隨后是9月26日中共中央政治局指出要加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度,支持盤活存量閑置土地。隨著新一輪政治局會(huì)議至今所釋放的積極信號(hào),后續(xù)一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的政策也將加快出臺(tái)。

??我們認(rèn)為,未來房企融資能力還將繼續(xù)分化,行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間,企業(yè)要珍惜當(dāng)前貨幣寬松環(huán)境。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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