止跌回穩(wěn)丨土地:成交量價(jià)齊跌,政策利好促熱度預(yù)期改善

土地克而瑞研究中心 2024-10-03 10:07:02 來源:丁祖昱評樓市

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??受新房市場下行的影響,2024年前三季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降20%,創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。各能級城市表現(xiàn)基本一致,均呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的趨勢,其中一線城市上半年土地成交量降幅超三成。

??市場熱度方面,受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比減少的影響,2024年前三季度熱度繼續(xù)下行,整體溢價(jià)率降至4.1%,較2023年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??考慮到近期政策端的多重利好,以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度,房企取證積極性將明顯回升,供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動(dòng)下,部分優(yōu)質(zhì)土地?zé)岫然蛴幸欢ǔ潭鹊靥嵘?/p>

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??1、各能級城市量價(jià)同比均降跌,一線成交規(guī)模同比下降三成

??受樓市成交低迷的影響,土地市場依舊處于低位。截至9月25日,前三季度經(jīng)營性土地成交建面為5.02億平方米,較2023年同期下降20%,較上半年同比降幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn);成交金額為1.35萬億元,同比下降36%,同比降幅較上半年擴(kuò)大了3個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面,因多個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“提質(zhì)縮量”的供地策略,比如南京、蘇州等城市均供應(yīng)了多宗低密優(yōu)質(zhì)宅地,使得成交均價(jià)較上半年上漲5%,增至2687元平方米;不過與去年同期相比,樓板價(jià)降幅高達(dá)20%。

??分月度來看,受行業(yè)下行的影響,相當(dāng)一部分城市土地供應(yīng)量明顯收縮,除1月因春節(jié)錯(cuò)峰因素成交規(guī)模同比上漲外,其余月份成交規(guī)模同比均降。進(jìn)入下半年之后,隨著各地全年供地任務(wù)壓力的進(jìn)一步增加,地方供地節(jié)奏有所加快,8月份土地供應(yīng)規(guī)模首次突破1億平方米,四季度成交規(guī)模也將明顯增加。

??分能級來看,各能級城市表現(xiàn)基本一致,均呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的格局。一線城市土地成交量降幅最大,成交規(guī)模同比減少32%,成交金額下降39%;三四線城市其次,成交建面同比下降20%,成交金額下降31%;二線城市降幅最小,成交建面、金額同比降幅分別為19%和39%。價(jià)格方面,相比之下一線成交均價(jià)降幅最小,降至19625元/平方米;由于上半年二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較低,成交均價(jià)同比去年同期均有一定下降,尤其是二線城市,成交均價(jià)降至4707元/平方米,降幅達(dá)25%;三四線城市同比也有14%的跌幅,降至1657元/平方米。

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??2、各能級溢價(jià)率均在5%以下,同比均降

??受新房市場銷售低迷和資金面壓力影響,房企拿地積極性處于低位。在此背景之下,雖然上海、杭州等熱點(diǎn)城市平均溢價(jià)率仍處在高位,但大多數(shù)城市土拍熱度均有所回落。前三季度整體溢價(jià)率下探至4.1%,較上半年下降了0.1個(gè)百分點(diǎn),較2023年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級城市來看,同比均降。由于作為絕對主力的北京土拍熱度明顯下降,使得一線城市溢價(jià)率降至4.2%,同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn);二線也是如此,主力城市西安、南京等城市溢價(jià)率分別為0.4%和1.5%,較之前均有明顯下降,二線城市整體溢價(jià)率4.7%,較2023年同期下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市土拍熱度也處于相對低位,除揚(yáng)州、淮安、臺州等少數(shù)城市外,其余主力三四線城市溢價(jià)率多在3%以下,使得三四線城市整體溢價(jià)率降至3.7%,同比減少了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

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??3、“低密度、小體量、高頻次”供地策略下,三季度流拍現(xiàn)象明顯好轉(zhuǎn)

??從重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看,2024年三季度土地流拍率較二季度明顯下降,下降了6個(gè)百分點(diǎn),回到12%左右的相對低位。分月度表現(xiàn)來看,7月份流拍率稍高,達(dá)14.9%,8、9月份由于大量低密優(yōu)質(zhì)宅地的入市,流拍率明顯回落,尤其是9月份,流拍率降至10%以下。

??流拍的加劇,主要是受房企資金壓力依舊較大的影響,除滬、杭、蓉、廬等少數(shù)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競拍比較積極外,其余城市均以底價(jià)成交為主。此外,廣州、太原、南昌等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍,以廣州為例,前8月流拍地塊幅數(shù)多達(dá)14宗,成交幅數(shù)僅27宗,流拍率高達(dá)34%;如果進(jìn)一步剔除商辦地塊,流拍率更是高達(dá)50%(成交10宗,流拍10宗)。就連市場熱度一向較高的杭州,上半年也出現(xiàn)了3宗流拍涉宅地塊,其中1宗主動(dòng)撤牌、2宗流標(biāo),行業(yè)信心依舊處于低位。

??此外,三四線城市的土地市場仍在寒冬期,土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴(yán)重。具體城市來看,湛江、洛陽、肇慶、淮安等地均出現(xiàn)了多宗地塊流拍,涉宅地流拍率均超30%。以湛江為例,前8月僅成交了5宗涉宅地,流拍宅地幅數(shù)高達(dá)11宗,流拍率高達(dá)69%。流拍的地塊多半多位于雷州市、遂溪縣、徐聞縣等遠(yuǎn)郊縣市的小體量地塊,樓板價(jià)多在千元/平方米以下,起拍總價(jià)也多在2億元以下。由于樓市整體表現(xiàn)萎靡,新房成交疲軟,加之當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍舊存在較大壓力,拿地焦點(diǎn)也更集中于去化風(fēng)險(xiǎn)較低的城市,這些城市土地市場遇冷也在意料之中。

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??行業(yè)信心仍在低位,各城市供地也越發(fā)謹(jǐn)慎,大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。以重點(diǎn)監(jiān)測城市來看,2024年前三季度僅西安1個(gè)城市的成交建面超過1000萬平方米,較2023年同期少2個(gè)。成交金額來看,也僅有北京1個(gè)城市超過千億元,較2023年同期也少2個(gè)。

??除北京外,杭州、上海和西安也均超過500億元,成交金額分別位列第2-4位。緊跟其后的城市為成都,前三季度成交金額為430億元。TOP5城市總成交金額達(dá)3847億元,占全國土地總成交金額的占比高達(dá)29%,土地投資進(jìn)一步向高能級城市集中。

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??分能級城市來看,除深圳外,一線城市中北上廣均進(jìn)入成交金額TOP20榜,分列第1、3和7位;二三線入榜城市中,長三角有7市入榜,較上半年多了1個(gè)。市場熱度來看,長三角區(qū)域的土拍熱度仍然相對較高,其中,上海、杭州、合肥等城市前三季度平均溢價(jià)率仍保持在7%以上,其中杭州平均溢價(jià)率達(dá)到了9.4%,在成交金額TOP20城市中排名第一。此外,成都、福州、廈門、長沙等城市溢價(jià)率也達(dá)到了5%以上,市場熱度也處于相對高位。不過與上半年相比,成都、南京、寧波、長沙、武漢市場熱度均有小幅下降。

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??三季度企業(yè)投資力度和意愿并未有顯著回暖,在市場銷售萎靡、現(xiàn)金流承壓的雙重因素影響下,百強(qiáng)企業(yè)投資規(guī)模仍下降近四成。此外,投資聚焦高能級城市的同時(shí),企業(yè)對于地塊的要求愈發(fā)嚴(yán)苛,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能引起企業(yè)關(guān)注、甚至溢價(jià)拿地,對于位置相對一般的次核心、郊區(qū)等地塊多數(shù)處在無人問津的境地。

??1、三季度拿地金額持續(xù)低位,同比降幅近五成

??房企投資規(guī)模自2020年以來持續(xù)走低,2022年斷崖式下跌后,未有企穩(wěn)跡象。

??新增土儲(chǔ)百強(qiáng)總量來看,拿地貨值、金額、面積均連續(xù)三年下滑。1-9月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為13484億元、6263億元和6590萬平方米,同比分別下降41%、42%和28%,百強(qiáng)新增土儲(chǔ)總量同比降幅仍在擴(kuò)大。由此可見企業(yè)投資愈發(fā)謹(jǐn)慎,企業(yè)投資力度一降再降。

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??2、拿地銷售比低至0.15,企業(yè)投資意愿仍無起色

??從拿地銷售比來看,2024年保持在0.15左右的低位,與去年三季度末、四季度末0.2左右相比下滑明顯,再次印證當(dāng)前銷售百強(qiáng)房企投資意愿較低。

??分梯隊(duì)來看,TOP21-30房企拿地銷售比升至0.2,TOP11-20房企拿地銷售比降至0.06,十強(qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.19。

??后50強(qiáng)房企的拿地銷售比從8月末的0.13提升至0.16,主要由于中建玖合、中建信和等企業(yè)拿地帶動(dòng)。

??集中度同樣保持高位,市場格局愈發(fā)穩(wěn)定。十強(qiáng)房企占據(jù)56%的新增貨值,11-20強(qiáng)貨值占比8%,21-30強(qiáng)貨值占比12%,前30強(qiáng)房企合計(jì)占據(jù)新增貨值七成以上。

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??3、僅五成銷售百強(qiáng)前九月保持拿地,超過半數(shù)投資金額同比下跌

??截止到三季度末,銷售百強(qiáng)(全口徑)投資金額約4400億元,同比下降45%,其中有近五成房企2024年以來投資處于暫停態(tài)勢。

??前九月已拿地的企業(yè)中,有近53%的企業(yè)投資額同比下降,降幅超過50%的企業(yè)占到36%,以頭部的央企、國企為主,諸如華潤、中海、招商等,民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。由此可見,在銷售走弱、土地供應(yīng)放緩之下,規(guī)模化的央國企投資步伐也在放緩。

??值得注意的是,中建壹品、城建發(fā)展、國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)投資額較去年大幅提升,一方面是2023年基數(shù)較低所致,另一方面這些企業(yè)投資布局主要集中在上海、北京、廣州、廈門等總價(jià)較高的核心城市。

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??截至9月25日,全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模5.02億平方米,同比2023年同期下降20%,再度刷新同期歷史低位。熱度方面,由于樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷,房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善,房企投資積極性受到重挫。在此背景之下整體市場熱度再度下行,上半年整體溢價(jià)率降至4.1%,較2023年同期下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??在土地供給側(cè),地方政府已經(jīng)作出了眾多積極調(diào)整,各類政策和指標(biāo)技術(shù)性調(diào)控手段已是基本應(yīng)出盡出,當(dāng)前土地市場熱度的低迷,主要還是受新房市場去化速度慢的拖累。面對新房交易規(guī)模整體縮量降檔,當(dāng)前不少城市的庫存去化周期出現(xiàn)倍增,在市場找到新的供求平衡點(diǎn)之前,能夠維持流拍率低位和土地成交的連續(xù)性已經(jīng)實(shí)屬不易,預(yù)計(jì)土地市場的交易低位還會(huì)維持較長時(shí)間,底價(jià)成交仍應(yīng)是中期土地市場的主旋律。

??不過考慮到近期政策端的多重利好,以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度,房企取證積極性將明顯回升,供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動(dòng)下,部分優(yōu)質(zhì)土地?zé)岫然蛴幸欢ǔ潭鹊靥嵘?/p>

??9月末樓市政策持續(xù)寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優(yōu)質(zhì)宅地高價(jià)成交,對提振市場預(yù)期有一定作用。待樓市政策效果顯現(xiàn),銷售業(yè)績提升、樓市熱度傳導(dǎo)到土地市場中,企業(yè)投資拿地的意愿或?qū)⒂兴厣?br/>

??但值得注意的是,當(dāng)市場增量時(shí)代成為歷史,過去積極擴(kuò)張拿地并獲得土地升值收益的現(xiàn)象難以重現(xiàn)。雖然有資金實(shí)力的頭部房企、國央企持續(xù)在低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源,但這些房企在拿地時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”,投資研判中也更加關(guān)注利潤指標(biāo)而非規(guī)模指標(biāo),目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。

??未來整體投資意愿回升時(shí),房企投資也需要找到自身的優(yōu)勢項(xiàng)目類型,進(jìn)行更加精準(zhǔn)的投資。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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