港資地產(chǎn)商也開始虧錢了

公司許倩 2024-08-21 08:54:09 來源:中房報(bào)

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??曾經(jīng)風(fēng)光無限的港資地產(chǎn)巨頭,如今也扛不住市場(chǎng)壓力,開始虧錢了。

??近期,多家港資房企披露2024年半年度業(yè)績(jī),盈利均呈下滑或虧損狀態(tài)。作為香港最大地產(chǎn)商之一,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)上半年收入與利潤(rùn)雙下滑,其中收入220.08億港元,同比下降10.55%;股東應(yīng)占溢利86.03億港元,同比下降16.7%。

??另一大港資地產(chǎn)巨頭,恒基兆業(yè)2024上半年虧損6900萬港元,比去年上半年1800萬港元虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。香港置地上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)為-8.3億美元,虧損面亦擴(kuò)大。

??港資商業(yè)地產(chǎn)“大哥”恒隆地產(chǎn),上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)16.7%至61億港元,但凈利潤(rùn)大跌56%至10.6億港元。收租“龍頭”太古地產(chǎn)也不例外,其上半年股東應(yīng)占溢利17.96億港元,同比減少19%。

??九龍倉(cāng)旗下兩家上市平臺(tái),九龍倉(cāng)集團(tuán)和九龍倉(cāng)置業(yè)2024上半年分別虧損26.73億港元、10.52億港元;一改去年同期盈利6.96億港元與18.05億港元的局面。

??內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力還是蔓延至了港資地產(chǎn)商。是收縮內(nèi)地投資還是伺機(jī)抄底?港資地產(chǎn)商內(nèi)部出現(xiàn)了不同的選擇。不同于李嘉誠(chéng)拋售與撤離內(nèi)地的投資策略,太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等港資地產(chǎn)商表示,長(zhǎng)期仍看好內(nèi)地市場(chǎng),并將繼續(xù)加大內(nèi)地投資。

??業(yè)績(jī)集體下滑

??港資地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)正在集體下滑。

??長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2024年中期業(yè)績(jī)顯示,上半年度已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入46.35億港元,同比大幅下降48%,但還是賺到了86.03億港元凈利潤(rùn)。這得益于長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)多次打折賣樓,上半年其先后打折銷售香港洪水橋項(xiàng)目、屯門飛揚(yáng)項(xiàng)目、廣東東莞海逸豪庭項(xiàng)目。其中,東莞海逸豪庭項(xiàng)目均價(jià)從高點(diǎn)的3萬多元/平方米降到1.4萬元/平方米,降幅超50%。

??“由于過去一段時(shí)間集團(tuán)較少投得地皮,對(duì)上半年物業(yè)銷售下跌不會(huì)感到意外。在多變的環(huán)球營(yíng)商環(huán)境和地緣政治狀況以及高利息環(huán)境的挑戰(zhàn)下,這是一份很不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?!遍L(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅在業(yè)績(jī)會(huì)上說。

??部分港資房企計(jì)提了大量減值撥備。香港置地上半年虧損額擴(kuò)大至8.3億美元,主要由于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)一次性撥備2.95億美元。值得注意的是,近兩年,香港置地一改之前不緊不慢的步伐,在內(nèi)地布局明顯加快,尤其是在重慶和上海。

??銷售收入下降的同時(shí),占港資房企營(yíng)業(yè)收入大頭的租金收入也在縮水。如恒隆地產(chǎn)位于香港島辦公樓組合收入下跌約14%;九龍倉(cāng)置業(yè)旗下海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的寫字樓部分,收入分別下跌2%、8%。多家港資房企財(cái)報(bào)顯示,因供應(yīng)過剩、需求不足等原因,香港寫字樓市場(chǎng)頗不景氣,租金收入有所降低。

??在恒隆地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入版圖中,物業(yè)銷售收入為12.28億港元,物業(yè)租賃收入下降7%至48.86億港元。在物業(yè)租賃板塊,內(nèi)地業(yè)務(wù)收入下滑6%至33.38億港元,香港業(yè)務(wù)收入下滑8%至15.48億港元。內(nèi)地業(yè)務(wù)無疑是恒隆地產(chǎn)的核心所在。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的高端商場(chǎng)主要分布在上海、沈陽、無錫、武漢等城市。

??恒隆地產(chǎn)對(duì)此表示,2024 年上半年對(duì)香港而言別具挑戰(zhàn)。一方面,零售市場(chǎng)受消費(fèi)和旅游模式轉(zhuǎn)變沖擊;另一方面,辦公樓市場(chǎng)亦因供需失衡導(dǎo)致租金下行。

??“雖然目前部分香港寫字樓、商場(chǎng)在以低價(jià)提高出租率,但空置率仍處在高位?!币晃桓圪Y企業(yè)人士稱。

??房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下,投資物業(yè)價(jià)值亦遭遇大縮水。

??“復(fù)蘇停滯、拖低物業(yè)估值”,這是九龍倉(cāng)置業(yè)給自己的2024年中總結(jié)。在計(jì)入投資物業(yè)重估減值后,九龍倉(cāng)置業(yè)股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元;若剔除此因素,公司整體營(yíng)收、盈利基本與去年同期持平。九龍倉(cāng)置業(yè)認(rèn)為,投資物業(yè)公允價(jià)值大幅縮水,是公司上半年業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧的主要原因。

??作為港資商業(yè)開發(fā)商“小弟”,瑞安房地產(chǎn)上半年股東應(yīng)占凈利潤(rùn)不超1億元,而去年同期為6.18億元。瑞安房地產(chǎn)認(rèn)為,凈利潤(rùn)下跌主因是報(bào)告期內(nèi)住宅竣工量下降,導(dǎo)致物業(yè)銷售確認(rèn)收入和利潤(rùn)減少。雖然公司目標(biāo)是在今年下半年將武漢天地云廷三期住宅竣工并交付買家,但預(yù)計(jì)2024年住宅竣工整體水平將低于2023年同期。

??罕見出現(xiàn)扭虧為盈的是新鴻基地產(chǎn),2024上半年其股東應(yīng)占綜合溢利不超過8000萬港元,而去年上半年虧損2.88億港元。不過,這一溢利主要由于金融工具凈虧損減少,并非來自經(jīng)營(yíng)層面的改善。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士分析稱,部分港資房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑,主要是受內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響,比如九龍倉(cāng)、恒隆地產(chǎn)等業(yè)務(wù)收入70%來自內(nèi)地,新世界物業(yè)銷售額一半來自內(nèi)地。他預(yù)計(jì),港資房企業(yè)績(jī)挑戰(zhàn)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,內(nèi)地業(yè)務(wù)收入占比越大,受到的影響越大。

??收縮還是伺機(jī)抄底?

??相比內(nèi)地房企已持續(xù)兩年多縮表,港資開發(fā)商在內(nèi)地所受沖擊才剛剛開始。受此影響,部分香港“老錢”在內(nèi)地的投資或?qū)㈤_啟放緩模式。

??九龍倉(cāng)集團(tuán)在過去幾年就停止了在內(nèi)地的拿地動(dòng)作,該集團(tuán)主席吳天海在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示,暫時(shí)未看到適當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)。今年初,新鴻基地產(chǎn)核心管理層上??疾祉?xiàng)目之后,也已決定暫緩徐家匯中心的開發(fā)速度。

??九龍倉(cāng)置業(yè)在財(cái)報(bào)中表示,內(nèi)地正面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿和高庫(kù)存,以及消費(fèi)意欲減弱和儲(chǔ)蓄率上升等挑戰(zhàn);香港方面,港元走強(qiáng)和金融狀況偏緊亦阻礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。集團(tuán)會(huì)繼續(xù)審慎理財(cái),在經(jīng)濟(jì)逆境中把握機(jī)遇,提升業(yè)務(wù)表現(xiàn)。

??恒隆地產(chǎn)則希望通過各種措施,數(shù)年后可將債務(wù)水平降至30%或以下。恒隆地產(chǎn)管理層認(rèn)為,現(xiàn)時(shí)營(yíng)商務(wù)必謹(jǐn)慎,并不是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

??香港置地方面透露,其正在對(duì)其整體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和商業(yè)物業(yè)進(jìn)行全面的戰(zhàn)略審查,預(yù)計(jì)將在2024年底前完成。有分析稱,此舉說明香港置地正在重新評(píng)估其發(fā)展戰(zhàn)略,不排除放緩腳步可能。

??瑞安房地產(chǎn)則明確表示,考慮到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然疲弱,以及離岸貸款市場(chǎng)存在失衡,公司對(duì)近期業(yè)務(wù)前景保持謹(jǐn)慎態(tài)度,基于房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)性可能仍維持緊張。公司將繼續(xù)審慎管理財(cái)務(wù),采取最佳策略,以維持長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

??雖然李嘉誠(chéng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出,但在香港等地房地產(chǎn)依然加持。李澤鉅在長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示,香港市場(chǎng)的變化往往非常迅速,歷史經(jīng)驗(yàn)表明,賭香港長(zhǎng)期差的人通常會(huì)失望,因此長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)仍有興趣在香港參與新項(xiàng)目投標(biāo)。

??隨著內(nèi)資房企遭遇資金壓力,一些老牌港資房企則積極把握時(shí)機(jī),加碼內(nèi)地市場(chǎng)。上半年,九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)、嘉華國(guó)際等仍在內(nèi)地一線核心城市拿地?cái)U(kuò)張。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看,上海、北京等城市豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情,利潤(rùn)率仍很可觀。

??恒隆地產(chǎn)透露,將在宏觀挑戰(zhàn)下重整增長(zhǎng)動(dòng)力,多城市布局戰(zhàn)略正發(fā)揮有益作用,待市場(chǎng)信心回暖,理想業(yè)績(jī)將不難實(shí)現(xiàn)。

??太古地產(chǎn)此前宣布千億港元投資計(jì)劃,到今年一季度時(shí)已有超370億港元投資內(nèi)地,投資區(qū)域集中于北京、上海、廣州等一線城市,同時(shí)仍在區(qū)域性潛力城市試水,如西安、三亞等。太古地產(chǎn)表示,會(huì)繼續(xù)在一線及新興一線城市物色項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇,在2032年前把內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

??審時(shí)度勢(shì),危中尋機(jī),香港“老錢”的態(tài)度一定程度上代表著某些信心,它們的穩(wěn)定對(duì)內(nèi)地樓市和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定都很重要。

遼寧恒隆地產(chǎn)有限公司

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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